Скажите, покупал ли кто нибудь квартиру в каком либо ЖСК? Можете ли порекомендовать какой или наоборот? Может просто слышали про них что то... Расскажите.

Вкладчиков строительных кооперативов могут разорить



Закон о жилищно-накопительных кооперативах грозит массовым разорением участникам этого рынка. Росстрой пытается исправить ситуацию
В среду в Росстрое России был создан Конгресс российских кооперативов, в который вошли руководители крупнейших жилищно-строительных кооперативов. Таким образом ЖСК и Росстрой собираются лоббировать создание в стране альтернативной системы жилищного кредитования. По мнению главы Росстроя Владимира Аверченко, действующая ныне система ипотечного кредитования, основанная на стандартах АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), рассчитана лишь на обеспеченных людей, которым ипотека в принципе не нужна, и не решает основной задачи – создания рынка доступного жилья в стране. Задачу же обеспечения большинства населения жильем, по мнению г-на Аверченко, способны решить жилищно-накопительные кооперативы. Последние между тем находятся перед угрозой массового разорения.

В попечительский совет Конгресса российских кооперативов избрали председателя Росстроя Владимира Аверченко, директора департамента по строительству и ЖКХ Минрегионразвития Леонида Чернышова, главу ФСФР Олега Вьюгина. Кроме того, в члены совета попросился глава МЭРТ Герман Греф. С помощью всех этих людей Конгресс намерен добиваться изменения приоритетов в государственной программе обеспечения населения жильем в пользу жилищно-накопительных кооперативов. Напомним, что в настоящее время государство сосредоточено на развитии системы банковского ипотечного кредитования, для чего субсидирует АИЖК, выдавая ему госгарантии. Под эти гарантии агентство выпускает облигации, на вырученные деньги выкупая у банков пулы закладных. Для того чтобы агентство такой пул выкупило, банк должен работать по его стандартам: процентная ставка – 14% в рублях, первый взнос – 30%, срок кредитования – от 1 до 27 лет, ежемесячный платеж – не более 50% от дохода семьи.

Представители кооперативного движения считают, что данная система неэффективна и не способна решить задачу обеспечения населения России доступным жильем. «Реально лишь 5% населения хотят получить ипотечный кредит, – считает первый вице-президент группы «Доступное жилье» Валерий Казейкин. – А 91% населения вообще не задумывается об этом. В стране всего 67 тыс. заемщиков, которые могут получить кредит по стандартам АИЖК. О каких миллионах ипотечных кредитов можно вести речь?» Причиной такого положения кооператоры считают низкий уровень доходов населения, который не позволяет взять ипотечный кредит. Так, по данным г-на Казейкина, только 8% позвонивших в ипотечные банки приглашаются на собеседование как подходящие заемщики. Согласно исследованию «Райффайзенбанка», среднемесячный доход в России составляет около 150 евро (для сравнения: в Австрии – 2000 евро), однако эту сумму и больше получают лишь 10% населения. У всех остальных доходы ниже, что и тормозит развитие ипотеки. По мнению Владимира Аверченко, ипотека по схеме АИЖК представляет из себя продукт, востребованный обеспеченными людьми, «которые могут приобрести жилье и без всякого кредита». Людей, способных купить жилье сразу, не прибегая к услугам кредитования, в стране, по оценкам Росстроя, 7-9%. «Мы же субсидируем их, увеличивая внутренний государственный долг, – считает г-н Аверченко. – При этом проблема жилья для общей массы населения остается нерешенной».

Выход Росстрой видит в государственной поддержке жилищно-строительных кооперативов, действующих по накопительной схеме. «Очевидно, что проблему обеспечения населения жильем надо решать в том числе и путем повышения доходов населения, а также развивая накопительную схему покупки жилья. «Накопительная схема начинает действовать, когда человек имеет возможность выплачивать около 5 тыс. руб. в месяц», – считает г-н Аверченко. Кроме всего прочего, кооператоры указывают на тот факт, что система ипотечного кредитования, работающая посредством АИЖК, не стимулирует строительство. «Более 90% кредитов, выданных по схеме АИЖК, используются на вторичном рынке, – считает г-н Казейкин. – И лишь около 10% направляются в строительство. То есть о расширении предложения с использованием этой схемы не может быть и речи. Это не стимулирует строительство в стране. Накопительная же схема как раз предполагает инвестиции в строительство».

В настоящее время, по оценкам участников рынка, количество участников жилищно-накопительных кооперативов в стране составляет 100 тысяч семей. Однако в скором времени, как считают участники этого рынка, все эти люди могут потерять свои средства, вложенные в кооперативы. Причиной тому станет не мошенничество, а как раз государственная политика. А именно – вступивший в силу с 1 апреля этого года закон «О жилищно-накопительных кооперативах». В соответствии с ним кооператив должен любого пайщика вносить в реестр юридических лиц, что само по себе странно. Кроме того, как сказала RBC daily председатель совета правления ЖСК «Строим вместе» Елена Дворяшина, закон обязывает кооператив фактически замораживать деньги вкладчика на два года: потратить средства пайщика кооператив может через два года после того, как пайщик стал членом кооператива. Все это время деньги должны лежать на счету в банке. «Если человек хочет сразу заплатить 50% стоимости и получить жилье, он фактически не сможет этого сделать, – говорит она. – Потому что деньги пролежат в банке два года и за это время, естественно, обесценятся. Через два года их может просто не хватить на оплату половины стоимости квартиры». Сейчас жилищно-накопительные кооперативы нашли способ обойти закон: они просто переименовываются, например, в накопительно-ипотечные кооперативы. Смена названия избавляет кооперативы от необходимости исполнять закон, но сами участники рынка согласны с тем, что это нелегальный способ и опасаются санкций со стороны прокуратуры. Последняя как раз и может стать причиной массового разорения кооператоров, а следовательно, и их вкладчиков.

Отдел экономики



Елена Тофанюк, 09.06.2005

Замануха и никаких гарантий.
Платежи можно сказать сопоставимы с ипотекой.
Кто готов оспорить?

в том то и дело, что среднемесячные платежи значительно ниже. например, если брать 350 т.р. на 10 лет, то платеж в ЖСК будет около 4500 (зависит от политики ЖСК), а в банке 7807,08 (по данными Уралсиба )

давай все цифры, а не выдернутые из контекста

ок.

стоимость покупаемой квартиры = 700 000 р.

Вариант 1. ЖСК.
Вступительный взнос 5% от стоимости = 35 000 р.
Первоначальный взнос 50% от стоимости = 350 000 р.
Сумма кредита = 350 000 р.
Срок кредита = 10 лет
Процент по кредиту = 4%
Сумма месячного платежа = 4 084 р.
Итого платежи по кредиту = 490 080 р.

Итого стоимость квартиры = 35 000+350 000+490 080 = 875 080 р.


Вариант 2. Банк
(для расчета используется калькулятор платежей по кредиту с сайта уралсиба)
Первоначальный взнос = 350 000 р.
Сумма кредита = 350 000 р.
Процент по кредиту = 15%
Срок кредита = 10 лет
Сумма месячного (первого) платежа = 7 231,74 р.
Итого платежи по кредиту = 614 737,54 р.

Итого стоимость квартиры = 350 000+614 737,54 = 964 737.54 р.


Разница 89 657.54 р. И это при том, что итоговые платежи по кредиту для первого варианта я считал исходя из фиксированной суммы платежа, а на самом деле она будет уменьшаться вместе с уменьшением суммы кредита, в этом случае итоговая сумма платежей по кредиту составит около 420 000 р., т.е. еще на 70 т.р. меньше второго варианта.



p.s. если я где то не прав покажите...

так то оно так, но....ну нету у меня доверия к ЖСК..вот хер его знает почему...моежт все таки лучше мозги не ипать и в ипотеку влезть???

если ты в 1-м варианте еще будешь выплачивать по 7 231,74 р(как в банке), то ты не за 10 лет, а намного раньше выплатишь долг. Соотв %% за кредит будут еще меньше. Или там досрочное погашение кредита недопустимо?

И еще, в ЖСК 4% годовых - это со всей суммы кредита или с суммы остатка кредита. А то в некоторых ЖСК проценты за кредит все 10 лет с 350 тр берут ( в банке то с остатка должно быть)

У меня тоже доверия им нету. Только голословно это как то... Я ж потому и спашиваю кто с ними реально сталкивался?

А насчет ипотеки... боюсь, что в ипотеку влезши не скоро я ПИВА попью... несколько лет только на банк работать придется...

допустимо у них досрочное погашение.


по ходу с первоначальной суммы кредита, то есть с 350 т.р. все десять лет каждый месяц нужно будет платить 1167 р. плюс взнос на погашение пая. И еще паи они ежеквартально индексируют, т.е. 1167 р. остается неизменной суммой и называется членским взносом, а взнос на погашение пая будет увеличиваться в связи с ростом стоимости квартиры. Это тоже момент тревожный, потому, что мой доход никак к рыночной стоимости квартиры не привязан и соответсвенно в какой то момент сумма может оказаться неподъемной :(

Ну и разные вопросики
о праве собственности жилья - с какого момента ыт будешь владелец юридически?
о страховании( в ипотеке имхо страховать нужно и жилье и себя - о5 лишние бабки)
в случае ликвидации кредитора как юр.лица в течении 10 лет - что тогда будет с жильем?
есть ли у кредитора право в одностороннем порядке повышать %%ставку или уменьшать срок кредитования?

1. Взносы обесцениваются - лучше в банке копить.
2. Сумма "кредита" + услуги риэлтора (2%) + "госпошлина" 15 000 руб. - вот с этой суммы считаются 3% годовых. Уже наценка - видишь, какая? Далее, 3% считаются весь период на всю сумму - реальная ставка получается существенно больше 3% - хочешь, посчитаю.
3. Ладно паевый взнос - 3% - есть ещё членский взнос - до 0,5% от сумму пункта 2.
4. Ладно членские и паевые взносы, есть ещё отчисления в резервный фонд - 1% ежегодно от стоимости (!) квартиры.

Вот посчитай - сколько выйдет.

Про права на жилье и оформление прав собственности - квартира весь срок будет зарегистрирована на кооператив - и в любой момент собрание кооператива может у тебя квартиру "перераспределить" в пользу другого члена кооператива. И это не единственный вариант НО.

С уважением.

я не рассматриваю вариант накопления. у меня уже есть 50%

я уже посчитал см. выше.

я уже посчитал см. выше.

это правда и это действительно настораживает, но все же думаю эти ситуации оговорены либо в договоре, либо в законодательстве.

С уважением.

p.s.: и все ж покупал кто то что то через кооператив?

Ну ладно не хочешь считать - смотри:
вступит. взнос 35 000
первонач. взнос 350 000
услуги риэлтера 2% 14 000
госпошлина в ГРП 15 000
пока итого = 414 000
допустим ссуда 350 000
10 лет - в месяц тело кредита 2 916
проценты 4% - 1 166
ежегодные отчисления в рез. фонд 1% 583
итого 4 666 в месяц
Итого платежи по кредиту = 559 920

Итого стоимость квартиры = 973 920 р. по твоим же данным

и ещё куча рисков

Банк тоже просчитать?

Даю банк:

Первоначальный взнос = 350 000 р.
Сумма кредита = 350 000 р.
Процент по кредиту = 15%
Ипотека?
Срок кредита = 10 лет
тело кредита - 2 916
проценты в первый месяц 4 375
Сумма первого платежа = 7 291 далее меньше
264 688 - сумма всех процентов за весь срок

Итого стоимость квартиры = 964 688 р.

+ страхование трудоспособности, услуги риэлтора - 2-6% от стоимости квартиры, нужно уточнить

надо учитывать что при покупке через банк, ты кваритру получаешь через несколько лет(1-4 года), то есть несколько лет тебе придется где то контаватся. снять кваритру в уфе пусть 5 т.р , умножаем 5 пусьт на 2 года получаем 120 т.р. которые будут просто выкинуты

Это с какого перепугу? Если оформился в ипотеку под готовое жилье, заселяешься сразу, только с квартирой ничего сделать не сможешь, пока не рассчитаешься

В общем, прав, только в первом случае стоимость невыкупленной части квартиры будет индексироваться в соответствии с рыночными ценами (т.е. расти).
+ любой ЖСК основан на принципе пирамиды, и в определенный момент (при стечении неблагоприятных обстоятельств) может рухнуть. Полноценного законодательства, регламентирующего деятельность ЖСК, пока нет, т.е. риски соответствующие.
Кстати, на западе (в частности в Германии) ЖСК работают очень давно и вполне успешно, составляя реальную конкуренцию ипотечным банковским кредитам

плять обшибся я, хотел сказать что при покупке НЕ через банк, а через ЖСК получаешь квариту не сразу а через несколько лет

ЖСК в Уфе - это частные лавочки.
Так "Строй и Живи" создан Германом Латыповым, хозяином "Форс-недвижимости",
"Строим вместе" - Волковым, хозяином риэлторской фирмы "Правовед".
Риэлторы создают кооперативы. Со всеми вытекающими отсюда последствиями. Для чего:
1) Для того, чтобы раскрутить свою фирму.
Поясню на примере. Вступая в "Строй и Живи" первый вступительный взнос (не накопительный, т.е. не идет в счет оплаты на квартиру) составляет 5 % от рыночной стоимости квартиры. Т.е. грубо говоря вы платите 50 тыс. руб. Эти деньги по Уставу ЖСК идут на рекламу. В рекламе указывается "Генеральный партнер Форс-Недвижимость". Так Герман издает свою газету "Уральский риэлтор" тиражом в 200 тыс. экз. выход 2 раза в месяц, где рекламирует сам себя...
2) Все квартиры проходят через свою фирму, типа аккредитованную при ЖСК. На деле это означает, что 3-6 % от стоимости квартиры капает на фирму. Используя упрощенную систему налогообложения, получаем очччченьь приличный доход. Так Герман прогнал через себя за 1,5 года около 150 квартир * 30 000 = 4,5 млн.руб.

Поэтому, невзирая на видимую экономию при покупке квартиры через ЖСК, вы не учитываете РИСК.
1) Риск развала кооператива
2) Риск увода денег учредителями (в жизни всякое бывает)
и другие риски

Более того, после вступления ФЗ "О накопительных кооперативах", все, повторяю, все ЖСК в Уфе сменили название с ЖСК на ПИК - потребительский ипотечный кооператив, чтобы уйти из под действие нового закона. По новому закону должно быть название ЖНК. Почему это сделано - потому что новый закон не дает возможности махинаций и манипуляций.

Тема эта бесконечная, выводы делайте сами.

кто-нибудь скажет мне, можно ли , вступив в ипотеку, платить, к примеру , не по 5000 в месяц, как прописано в договоре, а например, 7000 или 10000 и более, если появляется такая возможность? (ну, допустим,не ежемесячно:)) или есть какие-либо ограничительные рамки? И как все-таки с процентами7 они начисляются на остаток долга или на сумму кредита?

у каждого банка свои требования,
так что изучай кредитный договор, условиям которого банк строго следует.

процент почти везде начисляется на сумму долга. по поводу сколько платить надо внимательно смотреть договор. некоторые запрещают платить больше чем установлено в договоре

закономерный итог http://forum.farit.ru/showthread.php...32#post5287332