http://www.yaplakal.com/forum7/topic1335818.html


Четыре подъезда снизу доверху в итальянской керамической плитке. Пол из керамгранита. Перила из нержавейки. Бесшумные болгарские лифты. Облицовка фасада – особо стойкой разноцветной штукатуркой. Пандусы у подъездов, тротуары из брусчатки. Столь богато обустроенной многоэтажки, как дом № 7/2 по Верхнепечёрской, мы в Нижнем Новгороде ещё не видели. Трудно представить, что содержать дом таким образом можно, взимая с жителей плату по муниципальному тарифу… Обычную панельную девятиэтажку с 20-летним «пробегом» привёл в нынешнее состояние Михаил ШВЫГАНОВ, который возглавил правление ТСЖ в 2003 году. Михаил Иванович поделился с «Жилищным вопросом» своими принципами содержания дома.

Экономить на потреблении

Девятнадцать лет назад, когда Швыганов сюда переехал, дом не блистал ухоженностью. Было много строительных недоделок; на текущий ремонт и содержание здания денег не хватало. Их требовалось найти. Но где? Повысить тариф для собственников? Михаил Иванович нашёл другой способ – сэкономить.

– Первым делом я начал выстраивать отношения с ресурсоснабжающими организациями. Сделали ревизию договоров – оказалось, что мы существенно переплатили. Добились перерасчёта за три года.

Параллельно установили домовые приборы учёта и начали расплачиваться с ресурсниками не по нормативу, а за реально потреблённые объёмы. Это ещё один источник ощутимой экономии.

Появилась возможность пустить средства на облагораживание дома.

– Но из первых денег наводить внешний лоск было рано, – делится стратегией Швыганов. – Сначала нужно устранить факторы, из-за которых дом постоянно теряет деньги. Поэтому мы начали с ремонта не подъездов, а коммуникаций.

Исключить аварии

Пересмотрели и саму прокладку коммуникаций. Например, полипропиленовые трубы горячего водоснабжения подвесили к потолку:

– Сделали хорошие уклоны, а у пластин на стояках увеличили диаметр: вместо 50 миллиметров сделали сотку. Всё это обеспечивает хорошую циркуляцию горячей воды. А теплоизоляция труб помогает экономить на гигакалориях.

Конечно, элеватор можно было не ремонтировать: не так он был плох. Но принцип Швыганова – не доводить до аварийных ситуаций:
– Затыкать дырки дорого. Если вы будете обслуживать свои сети так, что исключите аварийный ремонт, то у вас появятся дополнительные деньги на ремонт текущий.

Очертить границы

В то же время добились пересмотра границ эксплуатационной ответственности с ресурсниками. Раньше эти границы проходили по тепловому пункту, и за теплопотери или ремонт кабеля отстёгивали собственники:

– Мы собирали деньги, чтобы отремонтировать магистральный трубопровод. Теперь границы нашей ответственности проложены по фундаменту дома.

У Швыганова несколько образований, и все как на подбор: техническое, юридическое и экономическое. Окончив политех с красным дипломом, он работал на приборостроительном заводе в Севастополе, потом замом коммерческого директора крупного торгового дома в Нижнем. Поэтому в бухгалтерские документы ТСЖ он вникал со знанием дела:

– Например, одна из ресурсоснабжающих организаций выставила по итогам года 229 тысяч рублей доплаты. Пересчитал – 82 тысячи лишние. Добился перерасчёта. А мог бы просто подмахнуть счёт и оплатить.

Вот так, по зёрнышку, сколачивалось экономическое благосостояние дома. И только приведя в порядок коммуникации и отстояв границы, Швыганов взялся за ремонт самого здания.

Ремонтировать дорого и надолго

Подход Швыганова к ремонту кому-то может показаться шикованием. Однако, по его расчётам, «экономичный» ремонт оказывается совсем не экономичным:

– Через полгода побелка стёрта, стены исписаны – впору заново ремонтировать. Я всегда использую новые и лучшие материалы, способные прослужить по максимуму. Мы не так богаты, чтобы делать дешёвый ремонт.

Например, подъезды. Стены отделаны керамической плиткой, пол из керамгранита, подвесные потолки из гипсокартона. Эстетика – раз. Удобство в уборке – два. Долговечность – три.

– А этому ремонту уже 10 лет! Если бы я экономил в традиционном представлении, я бы за это время был вынужден сделать уже несколько ремонтов. Или крыша. Минимальный срок её службы после ремонта – 10 лет. Много ли вы видели крыш, которые проходят этот «испытательный срок»?

Дело не только в материалах, но и в скрупулёзном контроле работ:
– На крыше я заставил рабочих полностью снять старый материал, сделать расшивку межпанельных швов, гидроизоляцию и цементную стяжку. На все скрытые работы подписывал отдельные акты приёмки. И вот результат: одиннадцатый год не течёт! Сейчас нет проблем с информацией: все требования к работам можно найти в интернете.

Швыганов заключает договоры с подрядчиками только на работы.

Материал покупает сам – как правило, у производителей:

– Это выгодно со всех сторон. И по цене. И тем, что в отношениях с подрядчиками у меня есть место для маневра. И тем, что материал гарантированно оригинальный.

Предмет особой гордости Михаила Ивановича – внешний вид дома. С торцов он утеплён пенопластом и по всему фасаду отделан особо прочной декоративной штукатуркой трёх цветов, с которыми гармонирует единый бордовый цвет балконов.

– Я посещаю все строительные выставки, в курсе всех новых материалов и технологий. Взять эту штукатурку – её гвоздём не процарапаешь, она не лопается, не выгорает на солнце, не тускнеет под дождями. Кто скажет, что ей уже четыре года? А посмотрите на соседний дом. В прошлом году оштукатурили голубым, а уже сейчас выгорел, пошёл пятнами. Межпанельные швы заделаны то чёрной, то белой мастикой. Неэстетично. Вот до чего доводит неправильная экономия.

Впрочем, недавно Михаила Ивановича пригласили в этот соседний дом управляющим. Людям понравилось, как начал преображаться ещё один сосед, за управление которым Швыганов взялся раньше: серый фасад здания стал кораллово-жёлто-белым. А скоро разноцветным – фиолетово-жёлто-белым – станет и бывший «голубой».

Дом же № 7/2 поражает доведённостью до ума. Для Швыганова нет мелочей. Например, он потребовал от интернет-провайдеров все провода в подъезде заключить в единый короб.

Уважать права, напоминать об обязанностях

Швыганов рулит товариществом уже 13 лет, дом процветает, внутренние конфликты его не сотрясают.

– Собственники ( не наши, а вообще) почему-то привыкли общаться с правлением с позиции «вы нам должны». Да, мы должны. Но и вы много чего обязаны. Например, установить индивидуальные приборы учёта. У нас в 60% квартир их нет. И я никого не заставляю. Не хотите?

Тогда не обессудьте, что мы выставим вам счёт с повышающим коэффициентом. Или заставим платить по числу реально проживающих. Я не могу не требовать выполнения законных требований и тем самым не защищать законопослушных собственников. Человек, установивший счётчик, не обязан платить за воду, потреблённую квартирантами, пущенными в квартиру без счётчика…

В общем, удивительное дело: глава ТСЖ не горит на работе, у него есть время на выставки-поездки-саморазвитие, к нему в дом среди ночи не врываются жильцы, он спокойно может уехать в отпуск с женой и тремя сыновьями-погодками, а дом не просто в хорошем, а в идеальном состоянии! Почему?

Наверно, потому, что нет имитации кипучей деятельности, нет горячки, стремления во всем поучаствовать лично. Есть стратегия, есть спокойная планомерная работа. Есть доверие к своим работникам и отсутствие страха перед делегированием им своих полномочия – есть правильно выстроенная «вертикаль власти»:

– Собственники редко звонят мне лично. Знают, что многие вопросы можно решить с электриком, дворником, сантехником, паспортисткой.

И только если проблема не решается на их уровне, за дело берусь я.

По подложным документам сменят ТСЖ и усе, сколько раз так было.

Кто-нибудь может объяснить что здесь написано?

тсж - лучше, чем ук

ну, мужик захотел, сделал. только зачем?

чтоб людям хорошо было и другим пример. плохо, что это единичный случай

Увеличил дросселирующие шайбы на магистрали теплоснабжения
в своем доме циркуляцию увеличил, остальные дома в районе остались с уменьшенным давлением

с 2016 года это уголовное дело!

законы в стране применяются очень избирательно. к сожалению

а у нас ТСЖ ноет что всех собранных денег не хватает на обслуживание дом. При этом свет в подъезде горит полные сутки, лампочки покапает лампы накаливание, на письма не отвечает и воще пох как то этож третий трест

ну тут или ты за идею работаешь или за деньги, у нас в месяц если все заплатят примерно 60000р вот и считай

У Вас 60 квартир? Вроде 1к за обслуживание все платят.

врут наглым образом. владельцы и директора там очень неплохо получают. а обслуживание идет по остаточному приеципу

Я не слуны вернулся, конечно понимаю. Самое прикольное - собирают раз два года и говорят, что старое руководство ушло давайте заново договариваться ))) толикневиновин)

я понял, что не с луны. из собираемых с населения денег(квартплата) - хорошо если 25-40% уходят на обслуживание и прочее необходимое. большая часть пилится и расхищается

там нет прозрачности в цифрах реальных расходов и тд. это тайна за семью печатями. а цифры они рисуют-какие им надо. вот этот мужчина - по ссылке- это и доказал своей работой

люди у нас неглупые. и кто может из квартир перебираются в свои дома

Вопрос с домами очень тонкий ... это надо съесть и не все готовы на это. Все дело в отсутствии инфраструктуры в местах расположения коттеджей. Если она есть, то эта инф-а забита ... Это вам не одноэтажная америка

Мне другое интересно, как он в панельке собираемость обеспечил. Как жильцов на собрания, так и платежей в УК. Родственница в УК или ТСЖ работала, уж не знаю точно как оно там у них называлось. У кучи людей огромная задолженность за все. На собрания не ходят. На попытку выложить подьезд керамической плиткой тут же начались бы стоны "накуя это надо бабки небось пилите нам и так 20 лет было збс".

Суть львиной экономий в деньгах за отопление.Он не просто теплосчетчики поставил, а внедрил на контроллерах.Суть:автоматика берет,ровно столько сколько нужно тепла.При потеплений на улице,автоматический подзакрываются регулирующий клапана на тепломагистрали,снижая расход теплоносителя через теплосчетчик.Экономия составляет до 50%,чем когда стоит просто теплосчетчик.

а где ты живешь, если не секрет?)))

Да ту же самую "инфраструктуру" тоже можно сделать. Или найти там где она есть. Я имею в виду хотя бы асфальт до дома, освещение - чтобы не приходилось как мне сейчас по грязи топать до магазина в выходной ("Байрам" в трех минутах ходьбы так-то), молока купить, а если еще и вечером в сумерках - то в темноте. Просто надо понимать, что это стоит денег. И там где оно есть - получается дороже, чем там где нет.

именно так
а с жильцов денег по прежнему берет по нормативам)
там некуевый профит образовывается, хватит и на плиточку

вот я этого тоже не понял.. если он сэкономил , то сэкономил для жильцов, чтобы они деньги меньше платили..
а получается, что он эти сэкономленные деньги пустил в ремонт дома?

ну так-то тоже хорошо, другое дело что в большинстве случаев будет буча "а какого куя мы ставили теплосчетчики, должны бы вроде экономить, а коммунальные платежи не уменьшились"

не будет, если видна работа по дому...
99.99% похер на это, заплатили и забыли...


а народ у нас туп и глуп, вот нашему дому надо поставить 29 пластиковых дверей стоит примерно 15 000 за дверь, т.е. каждому надо заплатить по 7500, дорого? дорого, но можно же по чуть чуть собирать, а что это даст, это даст экономию на тепле зимой!!

или лампочки поменять на светодиодные что бы горели тогда когда кто то идет, что даст экономию в 50 000р в год!....

так вот никому ничего не надо... ладно хоть денег на камеру в подъезд собрали, и то через одного бормотал что украдут...

У нас в городе,после установки теплосчетчиков,во всех домах перерасчеты делают.Только,деньгами не возвращают:либо ставят пластиковые окна в подъезды,либо по опросам жильцов-увеличивают асфальтовую парковку.Только 2 или 3 дома показали,отрицательный теплобаланс.

Дядька красавчег

его бы мэром Уфы, может, дороги наконец отремонтировали бы

чиновничья мафия из аулов не даст :mad:

в уфе на телецентре )

под "инфраструктурой" я имею ввиду школа, больница, парки, бассейны, магазины ... тыкни мне где у нас такое есть??? )))

я хз как этот дядька смог узаконить "сколько надо взял теплоносителя)" но теплосети наши штрафуют если будет недобор тепла + перегрета обратки и. д. а циркуляция ГВС у нас в домах спецом отключают что бы сэкономить бабло ЖЭУ УК (потребление электричества насоса + боллер меньше потребил тепла, но они с вас берут по счетчику (в это время вы получили пару десятков литров холодной воды вместо горячей), который у вас стоит. взяли у вас бабло., но не отдали теплосетям - отличная шабабшка директору жэу)