Есть интерес приобрести небольшое офисное помещение с последующей сдачей на долгосрок. Понимаю что с ковидом спрос упал, но все же. На что обращать внимание, как оформлять, при самозанятости сдача офиса возможна? Ну и насколько есть спрос на сьем нежилых помещений?

офисы особо не нужны никому. торговое что то возможно. я тут читал одна женщина в Питерер или где то так сдавала. не помню где читал

Сомнительная покупка. Если только на 10% портфеля заходить.

Может проконсультируешь за коньяком?
Я консервативен. В битки не верю

Тогда какая должна быть форма собственницы и с какой формой налогообложения?

биток тем временем рулит. с 2014 г

зря. опоздал с этим.

если консервативен, думай о диверсификации

Локдаун за локдауном. весь мир на удаленке.
какое еще офисное помещение?

и это только начало.

Брать надо конечно, от местоположения всё зависит, ну и не в кредит конечно

Кто тут есть, кто сдает нежилое помещение? Консультацию бы

2/3 Фарита сдают. я сам только что ездил со слесарем менял ( точнее менял) слесарь какую то резинку. вода теклла. там геморроя то хватает. беготни достаточно.

На офисы с маленькой площадью и в более-менее норм месте спрос точно есть

К квартиру стоит покупать под сдачу?)
Новостройке под 5% ипотека

ХЗ. тоже вот думаю. только что изучал накопительные счета в сденем 8 % и это на 2 месяца в среднем. потом уменьшается и еще от 10 т.р. надо тратить. кэш беков максимум что то типа 1 %. короче так подумаешь может квартирку прикупить и сдавать? короче ХЗ ХЗ. тоже все ломают голову и еще заметь. ставка ЦБ уже 8,5 %

пиши в личку, что интересует?

самая всратая идея щас это при ОФЗ дающих 8.5% купить на хаях квартиру и сдавать под 3-4 реальных % (в успешном случае)

А в ипотеку если брать?

дорожает же ипотека. а еще коммуналка дорожает. кап ремонт. даже если купишь в новом доме через 2 года всё равно кап.ремонт будешь платить. подумай насчет ипотеки и потом сдачи. выгода сомнительна.

у меня вообще квартира в Уфе стоит трешка пустая, не сдаю, ибо профит итоговый не стоит геморроя

Любителям сдавать ипотечные квартиры оч советую ознакомиться
https://i2.paste.pics/3cecc81c080345...f22be06b81.png

В нашей стране, рубли лучше сохранить в недвижимости чем в них самих, если нет вариантов (вклады вообще не рассматривать)

+
Я себе портфель собираю потихому

что рубли могут обнулить или что то типа того?

но и заметь деражить неликвидную квартиру и тупо платить квартплату тоже не выгодно. вот после НГ когда мат капитал повысяст продаем одну неликвидную квартирку. лучше эти деньги в банк под проценты.а потом что то можено и купить. только ликвидное под сдачу в аренду

Самая бредовая идея это держать в банке на процентах

че тогда дома что ли держать?

Надо определиться с отношением к деньгам. Два пути. Либо признать что инвестиции не твое и всё съедать. Рестораны путешествия айфоны шмотки тачки - и инфляция не тронет твои сбережения.

Либо таки поразбираться в базовых понятиях инвестирования (скучных его вариантов). Но придется повключать мозги.

Если совсем-совсем не хочется изучать инвестиции, то покупать квартиры на свободные деньги - не самое тупое занятие. Как "страховка от дурака" пойдёт. Можно и сдавать, чтоб хоть квартплата платилась сама

Окей. Чем плоха идея сдачи нежилого помещения? Доход 10-12% годовых. Лучше, чем офз. Плюсом это ежемесячно.

коммерческая недвижимость приносит получше чем жилая, и мороки обычно поменьше. Однако.
Проблема в том, что ты щас зайдешь на всю котлету в 1 объект, это нулевая диверсификация риска.

Но если ты собираешься купить недвижку под сдачу на 10-20% капитала, а остальное держать в других активах, тогда всячески одобряю :)

Локдауны через сколько лет кончатся - неизвестно. Однако, если у тебя там будет КБ или Пятерочка в арендаторах, то скорей всего тоже всё будет хорошо. Риски правда сохраняются.

Вот мой пример
Купил в 13 году 1ку за 2.2 кк
Ипотека 11т квартплата 5-6т
До Крыма сдавал за 21т, считай мебель отбил
Потом 18, 17, сейчас 16т сдаю, можно дороже, но лень заниматься
Думаю эту квартиру можно продать за 3кк, остаток по ипотеке 1.7 как
Норм получилось же

200т первоначальный взнос

Боюсь это была полная хрень по финансовому итогу, завтра посчитаю ) сейчас с телефона лень

ты банку выплатил примерно 1,1 млн + страховки ежегодные по ипотеке

Такие ибланы тупые тут оказыца
Срок окупаемости рентной квартиры 20-25 лет
Срок окупаемости комм недвиги 6-10 лет
Комм недвига недооценена на сегодня раза в 2
+ сдавать хату огромный геморрой на свою задницу

Комм недвига недооценена на сегодня раза в 2- приведи пример

В инсте найди Ольга Гогаладзе, я у нее курс покупал, там и бесплатной инфы много - очень сильно помогло понять суть инвестиций

надо глянуть

https://www.instagram.com/pro.finansy/ Ольга Гогаладзе

Это уже давно в истории лет10-15 когда окупаемость была 100 аренд. Сейчас даже за 120 аренд ничего не купить. Дальнейший вывод очевиден. Будет и уже есть так что арендатор в лице крупных сетей-ритейлеров будут устанавливать тарифы за аренду квм ком недвиги .

Сейчас даже за 120 аренд ничего не купить- это не так. Варианты интересные есть всегда

У меня сдаётся 900 руб/м2 в месяц
На следующий год + 8% - в договоре индексация по инфляции прописана
Дальше сам посчитаешь или помочь?

значит так
в нагаево есть тц жасмин. у него арендует помещение магаз красно -белое кв. так 20. собственник решил продать помещение вместе с арендатором..просит 13 млн. вот думаю стоит покупать или нет. скорее всего там комм услуги большие или аренда низкая а поднять не может.. смысл продавать тогда?

Кб это плохой арендатор. Ценник ниже рынка

так и понял. поэтому решили и продать

20 кв не бывает магазов такого формата
мож 200 или хотя бы 120?
да и 650 тыр за кв нет такого ценника

сорри уточнил..78 м из них 20 это торговый зал https://www.avito.ru/ufa/kommerchesk...8_m_2326878850

78 м даже если аренда по 1000 за метр. это в год 900.000 аренда 12 лет отбиваться будет покупка

а не легче афтору -купить земельные участки федоровка. шамонино ведь скоро там будет новый мост?

все равно 166 тыр дорого
проще и правильнее связаться с отделом развития киб и под них купить помещение тыров по 60-80 за кв
ремонт они сами сделают
и забыть на 10 лет
пыс: не 12 лет а 14 в вашем случае

Сдача перекрывает платежи по ипотеке и еще квартплату
А да никаких страховок не плачу по этой квартире

Научи как страховки обходить? :D

Это нифига не достижение. О семье надо думать.

хрень какая то. ты сейчас должен 1 млн. 700 тыс отдать банку? это сейчас ты им столько должен? а где выгода то?

Гогаладзе. однополчанин моего дела на Северо-Кавказском фронте. тот еще ****абол был. поэтому веры особо нет.

сколько стоит твое помещение? и сколько площадь?

полюбому какой то подвох есть. если прибыль проносит что продавать то? ну продаст он. а деньги куда? так ведь?

прикинь Красное и бело съедет оттуда. и кому ты эти 78 кадратов сдашь? это ведь не город с многоэтажками где тысячи людей проходит мимо.пешком.

каг думаешь сам то?

вполне хорошо получилось. Если уйдет за 3 млн, то irr 26%.

если 200 начальный взнос, срок ипотеки 20 лет, квартира стоит 2.200, значит брал в кредит 2 ляма. Чтобы платеж по ипотеке был 11тр, ставка должна быть 3% годовых.

Так что все расчеты мимо, автор, какая ставка и срок были? Или ты сразу залил бабла и загасил большую часть?

реально место крайне проходное, там прям огромные потоки людей и машин.

давай человеку малину не ломай.
даже если и делал досрочки, хоть все 0,5млн все равно будет 15%. так то норм. не минус.

неа, он еще по истечении 8 лет банку торчит 1.7 из двух, так что не залил он 0.5 )

"Средняя ставка по ипотеке на 1 ноября 2013 года составила 12,6%"

Чтобы платеж по ипотеке по ставке 12% годовых был 11тыр, сумма кредита должна быть всего лям.

В итоге математика сильно не бьётся.

5% годовых

Тогда походу че то криво оформили, в договоре ни слова про страхование
А по второй ипотеке уже прописали что ставка будет +1% без страхования

У тебя же не все производные, вот по этому математика не бьётся
5% годовых)
Точнее так, ипотека 12.5% но государство компесирует до 5% ежемесячно

чем дальше. тем интереснее

2200 стоила
Ипотека 1978т
Сейчас остаток 1649т

Думал продать её, получить грубо 1.4кк
400к на первоначальный взнос ипотека
по 4,7% и сдавать
Ляма хватит как раз на Мальдивы, это шутка конечно

Вложил 220к на выходе 1.4кк

Ильяс, Александр сейчас мои цифры похожи на правду?)

25 лет, 5% годовых, 2млн кредит, платеж 11.600 - бьётся
Пусть прошло 8 лет, остаток долга получается чуть больше 1.600, значит досрочек не было. Допустим щас хата уходит за 3 млн

вложено
200 - начальный взнос
200 (примерно) кладем на мебель и обустройство
726 тр - уплачено процентов
400 тр - уплачено в погашение долга
500 тр - уплачено квартплаты, страховки по кредиту (точно не сочтёшь)
1600 тр - остаешься должен банку
------------
3626 тр

получено
1500 - получил с арендаторов (сумма оч примерная)
3000 - с гипотетического получателя
------------
4500 тр

Выхлопа 874 тысячи рублей.

Итого 26% дохода за 8 лет, что соответствует доходности в 3.25% годовых.

Если б ты взял в 2013 году свои 200к, кинул на вклад, и 11 в месяц докидывал все годы, было бы у тебя щас +1.500к (по ставке 6%). Так что результатом всех твоих страданий стала потеря 700к дохода

Надеюсь любители сдавать в аренду ипотечные квартиры ознакомятся с расчетом.

Я молчу что бы было, если б ты 200к кинул на S&P500 и добавлял по 11 в месяц, я не буду считать чтоб никого не расстраивать :o:D

Ну и в 2014-2015 можно было найти вклады под 20-22%....

мои родители неплохие красные котлеты одними процентами выносили из банков

это где ты такую ипотеку 4,7 % нашел? сельская что ли какая то?

какой банк? почему тебе гос-во компенсировало ставку?

очень интересно.
с этим расчетами спорить не буду

только хотел уточнить 2 вещи:

1. 11 т.р. он добавлял ведь брал эти деньги с арендной платы.
я так понял он сдавал в аренду квартирку за 21 т.р. из них 10 т.р. уходило на кварплату и т.д.
короче 11 т.р. это он не со своего кармана взял. а из арендной платы
не было бы у него квартиры. то он ничего бы не платил.

только имел бы свои 200 тысяч рублей.

2. ипотечную сдавать не выгодно по Вашим расчетам, убыток аж 700 тысяч рублей.

а Не ипотечную ( купленную за наличку) например за 2,5 млн рублей выгодно сдавать?
ну сдавать тысяч за 12-14 т.р. в месяц, минус кварпталата и т.д. ну ск-ко там останется считать не буду.

не ипотечную выгоднее сдавать, чем ипотечную?
с учетом по Вашим подсчетам в с ипотечной он в минусе аж в 700 т.р.

Почему с 200т 3% годовых выходит?
У меня же аренда перекрывала ипотеку и квартплату, первые 2 года даже я был в плюсе, но это я посчитал что перерыла мебель

ты читал текст то? я тебе все суммы подсчитал, и ипотеку и кварплату и аренду, всё учтено

1. 11 т.р. это он не со своего кармана взял. а из арендной платы

2. Не ипотечную ( купленную за наличку) например за 2,5 млн рублей выгодно сдавать?

Ну я же кроме 200т ни копейки не вложил в неё
Мебели то купил минимум максимум на 100т
11т платеж + 5-6 квартплата
Сдаю за 16т

нет. Квартиру сдавать невыгодно. Выгоднее всего ее продать и освоить базовые принципы инвестирования.

Но квартира это отличная страховка от дурака (от себя). Пока у тебя бабло в недвижке, ты не купишь Финико или биткоинов, квартира вот она, стоит, живая, здоровая. Это не БМВ и не айфон, она не протухает. Ее можно завещать, продать, жить в ней. У нее есть недостатки, но квартира это неплохо.

Я не могу продать свою квартиру в Уфе изза е6учего (не побоюсь этого слова) маткапитала. Иначе давно бы слил. Стоит запертая

С другой стороны.
Если мы делаем допущение, что аренда полностью покрывает все платежи (ипотека+ЖКХ+страховки+текущий ремонт), то
вложено 300
должен банку 1600
Продашь за 3 млн
---------------------
3000 минус 1600 минус 300 = 1100 профита есть. С 300 тыщ - это уже хорошая цифра)
Ну и минус во сколько ты оцениваешь свои трудозатраты за 8 лет по обслуживанию квартиры и аренды.
Бывают такие арендаторы, что по 5 лет кидают молча деньги на карту ни хлопот ни забот.

Ну и надо понимать что 1100 ты получил за счёт отличной ставки по ипотеке. В 2013 году давали под 12%

Ты правило считаешь
Но квартира бала 2.2 стала 3 этот момент не учел

Вот по этому 16т и беру, можно было и 20 т сдать
А эти раз в месяц скинули и все
Я их в жизни не видел даже

тысяч за 15 хоть заселил бы кого? 5 т.р. пусть квартплата это я по минимум всё посчитал. так то и за 20 т.р. можно сдать.

тогда всё норм. Ставка в 5% позволила тебе заработать неплохо.
:cool:

Ну и я про это что если не 5% ипотека, то смысла вообще нет в сдаче
5% то можно сказать на грани фола игра
Тут только может сыграть фактор роста цен на недвижимость, чтобы в плюс выйти

а ты где живешь вообще? не в Уфе что ли?

Я еще ничего не заработал, квартира то не продана
Прибыль значит не зафиксирована)

ты так и не пояснил какой банк? почему такая ставка низкая? как и за что и почему гос-во тебе ставку компенсирует? в чем откуда это всё? поясни.

Я живу на Сун-ят-сена7, это кажется все знают на фарите:D

Этой программы сто лет нету, смысла нет про нее говорить
А вот новостройка по 5% сейчас работает программа, правда цены конские на первичку

ты так и не пояснил какой банк? почему такая ставка низкая? как и за что и почему гос-во тебе ставку компенсирует? в чем откуда это всё? поясни.

что за такая программа под 5 % ?? типа жилстройсбереджения что ли?

Если двое детей и младший после 18 года родился

изучил. много чего там есть. окей.

программа жилстройсбережения думаете выгодно? ну ложишь 10 т.р. в месяц под 1 % и добавляет гос-во 3 т.р. в итоге через 3-4-5-6 лет можно купить по льготной цене у ФРЖС. сейчас у них в Уфе квадрат стоит около 54 т.р.

короче коллективным имунитетом всё изучив купив за 2,2 млн руб в ипотеку вы оказались в плюсе.

я думаю так. если продадите сейчас

посмотрел по диагонали, звучит интересно, но надо очень внимательно читать всю эту фигню, каждую букву в условиях.

Ну и откладывая по 10к в мес, на первый взнос не наинвестируешь.
А больше 10 откладывать туда смысла нет.

По 1м2 не судьба посчитать?
Или религия не позволяет?
Рано тебе, брат, в инвесторы идти.
Глуповат ты.

В сухом остатке вкинул 0.2 можно вывести 1.7 между ними денежный потоки около нуля. Вот и доходность за период, которую я посчитал. Норм вариант.

вкинул 0.3, выйдет обратно 1.1. Тоже неплохо.

Почему? Например срок 5 лет, отложишь 10к*12*5=600к, плюс 3*12*5=180к даст государство. Плюс 1%на это все в год.

а сдавать не выгоднее чем простой, если не планируешь скоро возвращаться? все равно ремонт ветшает даже от простоя..

короче краткий мануал по расчету любой идеи в плане доходности.
в екселе есть функция чиствндох. в одном столбце заносим ДАТЫ, в соседнем денежные потоки. расходы со знаком минус, доходы со знаком плюс. ВСЁ. формула сама считает доходность.

1 % начисляется на тот вклад где ты сам по 10 т.р. ложишь, а где 3 т.р. гос-во ложит там под 0 %

кстати если пенсионеры 6 лет копят то и на 10 т.р. гос-во 3 т.р. в мемсяц начислеят. через 6 лет пенсы могут всё наличкой забрать. и если сразу на 6 лет открывать, то куда 10 т.р. ложишь там вклад под 1,5 %

раньше вообще под 2 % было.

инфляция 20 процентов

идет повышение цен на гвозди и саморезы в два раза..вот реальное вложение денег

Веду переговоры о покупке помещения под ренту для федералов.
Место устроило.
Пытаюсь уронить цену с 65 до 57 тыс за метр, речь о 280 квадратах.

Это не от Чайки вниз дом?

Пенсионеры (и не только они) так делают, и хрен переубедишь :D

Ага, 16 этажный

в сторойке где то на окраине?

Знаю пенсионеров которые не могут вынести появившихся в руках 50тр, сразу раздаривают или дают в долг "отдашь когда сможешь". Потом сидят ждут пенсию

Так что хоть пусть на депозит кладут

В зелёнке на красной линии.
Для дебилов просто не существует иной недвиги кроме однокомнатных хибар.

Шатлык на 2 этаже?

мамкин подвал продал?

чо днс сьезжает?