Вот еще статья, еще более трезвого чела
Рынок недвижимости: Коррекция цен необходима и неизбежна
http://www.vrx.ru/Img/1x1DFDFDF.gif
Тот факт, что глобальный экономический кризис неизбежен, сегодня уже ни у кого не вызывает сомнений. Фактически он уже идёт. Ведущий игрок мирового рынка - США - тратит больше, чем зарабатывает (дефицит торгового баланса США, рост внешнего долга, ипотечный кризис и т.д.). Обвал доллара искусственно сдерживается мировым сообществом, так как лучшие аналитики до сих пор не определяться с его последствиями для экономики своих стран. Но это не может продолжаться бесконечно. Экономика США неизлечима, необходимо хирургическое вмешательство, и это уже очевидно. Чем это грозит нам? Что ожидать на внутреннем рынке России? Большинство аналитиков активно обсуждают ситуацию на фондовом рынке и перспективы цен на нефть. Но на доходы от продажи нефти у нас живет лишь Москва, а "фондовый рынок" для многих только слова. Основная территория России живет в "рублевом пространстве", население избавилось от долларов, даже пресловутая у.е. в прайс-листах всё чаще обозначает Евро. Конечно, глобальный кризис спровоцирует подвижки в российской экономике, но какие? Ответ на этот вопрос можно дать, лишь анализируя внутренний рынок, например рынок недвижимости, как наиболее надёжный и затрагивающий все слои населения.
Рынок встал
Последние полгода на рынке жилой недвижимости Воронежа, и России в целом, наблюдается резкое сокращение количества сделок. Как говорят: "Рынок встал!". Что во многом обусловлено, как рекордными темпами роста цен на жилье в конце 2006 - начале 2007 года (цены росли на 1,5-2% в неделю), так и настороженными ожиданиями потенциальных покупателей.
Практически полное отсутствие продаж типового жилья уже вызывает тихую панику в рядах риэлторов. Появились слухи, что отдельные компании готовятся к сокращению численности агентов и даже кардинальному изменению вида деятельности.
Московские обозреватели пишут о снижении цен предложения на недвижимость, традиционно исчисляемых по Москве в долларах. В Воронеже по-прежнему регистрируется рост цен предложения, правда уже исчисляемых в рублях. Но в целом: рынок действительно застыл в ожидании коррекции - обвала цен, дефолта или чего-то подобного. В кругах потенциальных инвесторов активно обсуждается вопрос: "Когда ожидать новый дефолт?" и "Как защитить свои деньги? Можно ли инвестировать в недвижимость?".
Однако, не всё так трагично. Продажи почти совсем отсутствуют лишь в сегменте дешевого типового жилья. Дорогое, высококачественное жильё (особенно совершенно не представленное на воронежском рынке загородное жильё в организованных коттеджных поселках) всё же пользуется спросом, хотя объем сделок также существенно сократился.
Экспертами прогнозируется сохранение темпов роста цен в сегменте загородной недвижимости на уровне 20-30% в год. А текущее сокращение темпов объясняется инфляционными ожиданиями, опасениями политической и экономической нестабильности и некоторой растерянностью потенциальных покупателей и инвесторов.
Вот и попробуем посчитать.
Возможен ли "дефолт"
Макроэкономические предпосылки дефолта не очевидны.
Таблица 1
В млрд. долл
Дата
Курс $ ЦБ
Внешний долг РФ
Внутренний долг РФ
Всего гос. долга
Стабфонд РФ
01.01.06
28.7825
76.5
29.6
106.1
43.0
01.01.07
26.4465
52.0
38.9
90.9
89.1
01.05.07
25.7564
49.0
43.1
92.1
113.7
* по информации официальных сайтов ЦБ РФ, МинФин РФ, ГКС РФ.
Структура стабилизационного фонда на 1 января 2007г.: - 39,4 млрд. долл., - 30,82 млрд. евро; - 4,63 млрд. фунтов.
Золотовалютный резерв России за 1 кв. увеличился на 65,385 млрд. долл. и на 01.05.2007 составил 369,117 млрд. долл. В т.ч. резервные активы в иностранной валюте на 01.05.2007 - 260,283 млрд. долл. Резерв золота 8,707 млрд. долл.
В целом ситуация нормальная: Государство в состоянии платить по своим долгам. Все зависит от политической воли и интересов первых лиц.
В ближайшие 5 лет к погашению подлежит 513,193 млрд. руб. или 19,925 млрд. долл. внутреннего долга РФ. По Еврооблигациям в те же 5 лет к погашению - 11,7 млрд. долл. Общий объем задолженности по еврооблигациям на 01.05.2007 - 31,4 млрд. долл. Погашение всех прочих внешних долгов кроме еврооблигаций требует - 17,6 млрд. долл.
Таким образом, в течение ближайших 5 лет к погашению ожидается 29,3 млрд. долл. - внешним заемщикам; 19,9 млрд. долл. - внутренним заемщикам; всего - 49,2 млрд. долл. (а это половина стабилизационного фонда РФ). То есть, без контроля и желания денег может и не хватить.
Интересно, что общая сумма долгов государства практически постоянна. И одного порядка с величиной стабилизационного фонда РФ. Но, стабилизационный фонд в долларах, внешний долг в долларах, а внутренний долг в рублях. С внешним долгом шутки плохи. А вот для погашения внутреннего долга выгодно повышение курса доллара.
В данном анализе и при построении прогнозов возможно использовать опыт 1998 года, так как ситуации очень близки. График изменения курсов валют и индекса стоимости строительства жилья приведен на Рисунке 1.
Рассмотрим соотношение индексов инфляции в США и в России с изменением обменного курса доллара за последние два года (с момента, когда стоимость строительства в долларах вернулась к докризисному уровню согласно Рисункам 1 и 3).
Индексы
CPI
ИПЦ
курс $
ИПЦ в $
Май 2005
99,90
100,80
100,00
100,80
Июнь 2005
99,90
101,40
93,86
108,04
Июль 2005
100,40
101,91
95,30
106,94
Август 2005
100,90
101,81
95,19
106,95
Сентябрь 2005
102,11
102,12
95,06
107,42
Октябрь 2005
102,32
102,73
94,99
108,15
Ноябрь 2005
101,70
103,45
94,88
109,03
Декабрь 2005
101,60
104,27
95,80
108,84
Январь 2006
102,31
106,78
94,81
112,62
Февраль 2006
102,41
108,59
93,64
115,96
Март 2006
102,82
109,46
93,61
116,93
Апрель 2006
103,44
109,90
92,21
119,18
Май 2006
103,85
110,45
90,69
121,79
Июнь 2006
104,06
110,78
89,67
123,55
Июль 2006
104,27
111,56
89,69
124,38
Август 2006
104,48
111,78
89,28
125,20
Сентябрь 2006
103,96
111,89
88,98
125,75
Октябрь 2006
103,44
112,23
89,20
125,82
Ноябрь 2006
103,44
112,90
89,15
126,64
Декабрь 2006
103,95
113,80
87,58
129,95
Январь 2007
104,16
115,74
88,04
131,46
Февраль 2007
104,58
117,01
88,38
132,40
Март 2007
105,21
117,71
87,04
135,23
Среднегодовой
Видно, что инфляция доллара в США составила за два года - 5,2%, а инфляция доллара в России за этот же период достигла 35,2%, то есть оказалась на 30% выше. При условиях глобализации экономики, то есть свободной конвертации валют и развитой международной торговли, подобная ситуация необоснованна.
Поскольку нет оснований ожидать исчезновения инфляции в России, нет оснований ожидать и падения рублевых цен. Поэтому выравнивание покупательной способности доллара пройдет, скорее всего, путем достаточно быстрого (скачкообразного) роста его обменного курса. Но валютные резервы ЦБ РФ достаточно велики, и можно ожидать, что в целях исключения чрезмерной инфляции ЦБ РФ предпримет меры по ограничению ажиотажного роста обменного курса валют.
Таким образом, наиболее вероятен не дефолт (отказ от платежей), а скачкообразная коррекция обменного курса валют на необходимую величину, то есть в настоящее время на 30%, а через год - на 40-45%.
Страшен ли "дефолт"
Анализируя сложившиеся экономическую и политическую ситуацию в России, когда мы семимильными шагами двигаемся к Евросоюзу и ВТО, а многие предприятия реального сектора (в первую очередь сельское хозяйство) - к полному вымиранию, можно утверждать, что застывшему рынку дефолт просто необходим.
Так как в условиях резкой девальвации рубля повышается эффективность экспорта, доходы экспортеров, экспортно-ориентированных предприятий и обслуживающих их банков возрастут. Повысятся также доходы предприятий и торговли, ориентированных на товары отечественного производства - стоимость импорта резко возрастет, невысокие после девальвации рубля цены сделают их товары конкурентоспособными на внутреннем рынке до тех пор, пока внутренние цены вновь не выровняются с мировыми. Таким образом, дефолт представляется мощным стимулом общего оживления экономики и даже началом нового этапа экономического подъема реального производственного сектора России.
Основываясь на опыте 1998 года, общее оживление и положительная динамика роста наблюдаются уже через несколько месяцев после кризиса. И при активной позиции государства (валютном регулировании, сокращении налогового бремени, индексации зарплат и пенсий, и возврате долгов) соотношение валютных и рублевых цен полностью восстановится через 3-5 лет, благодаря подъему доходов населения и платежеспособного спроса.
Изменение стоимости строительства в г. Воронеже после 1998г. по данным ЦЦС Администрации Воронежской области приведено на Рисунке 3.
Единственное отличие от 1998 года сейчас может заключаться в большем опыте и обусловленном ценами на нефть более высоком уровне развития экономики России. Что может отразиться лишь на длительности периода возрождения экономики и более быстром достижении докризисного уровня валютных цен: 2-3 года, против 5-7 лет после 1998г.
Хотя, для большинства населения дефолт, как любые резкие изменения, весьма беспокойная и неприятная ситуация, но не катастрофическая. Жизнь не останавливается и не прекращается. К тому же, большая часть регионов России (в том числе и Воронеж), в отличие от Москвы, живет в рублевом пространстве, работает на внутреннем рынке и для него. Согласно, последним опросам, более 60% предпринимателей считает, что падение цен на нефть никак не отразится на их бизнесе. Так и девальвация рубля, конечно, приведет к некоторому шоку и "естественному отбору" в бизнес-кругах, но для большинства населения (у которого не стоит вопроса сохранения накоплений) особенно ничего не изменится.
Когда будет "дефолт"
На этот вопрос эксперты почти единодушно прогнозируют в конце 2007 - 2008 году. Как было показано ранее, макроэкономические предпосылки не столь очевидны, и в основном дефолт связывают с ожидаемыми в начале 2008 г. политическими изменениями.
Обсуждая: "Когда будет дефолт?", интересен следующий график 1998 года.
Аналогичная картина наблюдается на сегодняшнем рынке. Таким образом, можно утверждать, что если затишье нынешней весны затянется, кризис можно ожидать уже осенью этого 2007 года.
Можно ли строить в кризис
В ожидании кризиса у людей, которые имеют некоторые деньги, сразу возникает вопрос: Как их сохранить?
- Положить в банк? Не вариант. Ещё свежо предание 1998 г.
- Перевести в валюту и хранить в стеклянной банке? Может быть. А если денег чуть больше, где набрать столько банок!?
- Купить недвижимость за границей? Сейчас недвижимость в Германии стоит столько же, сколько в Воронеже. Да, "там" с деньгами ничего не случиться (по крайней мере, так кажется). Но, такое сравнение является не корректным. Так как, во-первых, в Европе не строят такие капитальные дома как в России, и стоимость строительства объективно ниже. А, во-вторых, во всей Германии городов масштаба Воронежа (1млн. человек и более) всего 3. Кроме того, в той же Германии инфляция в прошлом году составила 1%. И, соответственно, "хорошая" доходность - 3%. А в России - 30%. То есть, все 5 лет деньги не будут работать.
- Вкладывать в недвижимость в России? Но, долларовые цены упадут или что равноценно её некому будет покупать.
Попробуем подробнее разобраться с этим вопросом.
Участок графика на Рисунке 3 после кризиса характеризуется положительной динамикой и высокими темпами роста. В таких условиях становится выгодно покупать недвижимость и строить её.
Следует оговориться, что конечно в каждом регионе будет наблюдаться несколько различная картина.
Обычно выделяют три основные группы:
- Москва;
- города с долларовой номинацией цен на недвижимость: Н.Новгород, Екатеринбург, Калининград, Тверь и др. - долларовая группа;
- и города с рублевой номинацией цен: Воронеж, Белгород, Липецк, Новосибирск, Томск, Омск, Ульяновск и др. - рублевая группа.
На Рисунке 5 динамика индекса СМР сопоставлена с изменением индексов цен на жильё в среднем по группам (из анализа Российской гильдии риэлторов).
То есть, в течение до полугода после кризиса стоимость жилья достигла своего минимального уровня (порядка 75-80% от докризисного для Москвы, 55-60% для городов долларовой группы, 40-45% для городов рублевой группы).
Что наиболее важно в графике на Рисунке 5, это то, что провал стоимости строительства существенно ниже провала цен. Если до дефолта, в условиях установившегося рынка, цена квадратного метра четко следует за стоимостью СМР и отличается лишь на норму прибыли застройщика ~25%. То, в период после дефолта за счет разницы динамики и высоких темпов роста цен возникает дополнительная доходность строительства, которая может достигать до 70% и выше.
На первый взгляд, из Рисунка 5 получается выгоднее вкладывать в Московскую недвижимость, так как стоимость строительства везде практически сопоставима, а цены в Москве выше. Но! Повышение доходности строительства почти наверняка приведет к повышенному спросу на участки под застройку, и спада цен на эти участки не будет. Сегодня в Воронеже стоимость земли составляет всего ~3-10% от общей стоимости строительства. Да, земли в России много, а вот перспективной, экономически интересной - весьма ограниченный выбор. Реально разница в уровне кризисного падения цен обуславливается более высокой долей земли в стоимости недвижимости в Москве по сравнению с городами рублевой группы.
Кроме того, в посткризисный период играет значительную роль время реализации строительных проектов. Простой пример: если мы подготовились, или даже приступили к строительству в период до дефолта, то к моменту окончания проекта (типовой срок строительных проектов ~ 2-3 года) цены на готовый объект вернуться к докризисному уровню, но затраты на строительство будут существенно ниже.
В цифрах это можно продемонстрировать следующим образом:
Предположим мы купили перспективный участок и планируем построить себе коттедж площадью 200 кв.м. Стоимость покупки готового коттеджа по весьма скромным ценам сегодня ~ $210000. Сметная стоимость такого коттеджа ~ $190000, из которых ~ $50000 приходится на благоустройство территории. Среднегодовой темп роста цен на СМР при нормальных условиях ~20%. Кризис, аналогичный 1998 году, произойдет через 3 месяца. Курс доллара возрастет до 50 рублей.
Соответствующая экономическая модель приведена в Таблице 3.
Результат: Строительство в кризисный период обойдется нам в $107 000 (при нормальном течении событий $318 000). Полученный от продажи доход составит $50 000 (48%) против $62 000 (20%).
Таким образом:- Существуют основания для очередного кризиса в форме скачкообразного повышения обменного курса валют.
- Резкая девальвация рубля послужит стимулом нового витка экономического развития России и оживления рынка недвижимости.
- Наиболее перспективными в период финансового кризиса представляются вложения в строительные проекты сроком более года-двух.
- В условиях девальвации рубля и экономических потрясений спрос сохраняет только принципиально новая, качественная недвижимость.
- Возвращение к докризисному уровню валютных цен на недвижимость прогнозируется в течение 2-3 лет.
- За счет более высоких темпов роста цен доходность строительных проектов в регионах представляется более высокой при меньшем объеме инвестиций.
http://www.vrx.ru/Img/1x1DFDFDF.gif Источник:
Независимая коллегия экспертов