эту тему не задушишь не убьешь)
*масло в огонь*:D



Стоимость жилья уже значительно снизилась во многих регионах Казахстана, и, судя по всему, это только начало. Намерение правительства взяться за регулирование ценовой политики на рынке недвижимости наверняка продолжит эту тенденцию. Вмешательство государства в рыночную экономику, может быть, не лучший, но в данной ситуации действенный способ остановить разгул цен. Кроме того, развитие института арендного жилья тоже будет способствовать падению цен на недвижимость. Весь цивилизованный мир живет в арендованном жилье, и европейцы не чувствуют себя от этого ущербными людьми.


Наиболее актуальный вопрос для каждого казахстанца: «Когда же все-таки надуется этот самый пузырь на рынке недвижимости и лопнет наконец?» При таком раскладе, рассчитывают граждане, они смогут приобрести крышу над головой, не прибегая к кабальной банковской ипотеке.


Казахстан на фоне тех же Германии, США, России, которые не так давно столкнулись с этим самым лопанием пузыря недвижимости, не отличается высоким уровнем доходов населения как основного фактора роста цен на жилье. Однако в вышеуказанных странах пузырь все же лопнул. Казахстан же, будто заговоренный, вопреки законам экономики сохраняет достаточно уверенный рост цен на недвижимость. Предпосылки для проявления стагнационных процессов здесь уже имеются. Причем их формирование происходит уже на протяжении приблизительно трех лет. Однако выстрелить им не дают, применяя для этого различные способы.


Если обратиться к опыту США, где процесс лопания пузыря наиболее свеж в памяти, то здесь ситуация в общем очень похожа на нашу. Единственный нюанс – в Казахстане эти процессы идут с небольшим запозданием. До прошлого года цены на дома в Америке росли такими темпами, что банки стали предоставлять ссуды на их покупку лицам с не самой благополучной кредитной историей. Популярны были также ссуды с варьирующимся процентом, вначале соблазнительно низким, но потом резко повышавшимся. Банкам нужно было оправдывать средства, заимствованные за рубежом (в США доля внешних займов к активам составляет 94 процента, в Казахстане – 80 процентов). Аналогия с Казахстаном просматривается четко. Ежегодный прирост цен на недвижимость в республике превышает 120 процентов. И тот день, когда авантюристы-заемщики посчитают разницу в выгоде наличия собственного жилья по ипотеке и возможностью попросту арендовать его, – уже не за горами. К примеру, в Европе, да и в Америке, арендное жилье занимает порядка 70 процентов рынка.


Судите сами, уже сейчас из-за высоких цен на жилье арендатор вынужден платить отечественному арендодателю за квартиру 500–600 долларов в месяц. Однако, обладая крайне консервативным менталитетом, казахстанцы по-прежнему считают, что крыша над головой должна быть своя, а не арендованная. Поэтому рынок ипотеки выживает, несмотря ни на что. При этом, если отбросить ментальную позицию и просто логически просчитать, выходит, что, арендуя, отдавать «дяде» 500 долларов в месяц намного выгоднее, нежели по ипотеке выплачивать «дяде» проценты в размере от 700 долларов и выше ежемесячно. При этом само вложение в будущую квартиру, как правило, не превышает 500–600 долларов. Этого осознавать никто не желает. Ипотека по-прежнему пользуется популярностью, а люди предпочитают иметь «свою» крышу над головой, отдавая дань сложившимся стереотипам.


Сравнивая нашу ситуацию с американской, становится понятно, почему банки были вынуждены пойти на крайние меры, чтобы в них нуждались. Такой привязанности к «своей крыше» – как у нас, в Америке нет. Тогда-то и, появились так называемые сверхрисковые кредиты subprime. Пока дома продолжали дорожать, особой проблемы не было. Но рост цен на недвижимость прекратился, а местами они пошли вниз, и число домовладельцев, которые не в состоянии, а на самом деле утратили стимул выплачивать ссуды, начало быстро расти. Таким образом, посредством ипотеки под лозунгом «Жилье для всех» банки сами надули пузырь на рынке недвижимости, сами же его лопнули, а сейчас с дрожью в голосе признают, что оказались неплатежеспособными.


Обратив свой взор на казахстанский банковский рынок, усматривается множество совпадений с ситуацией в США. Стоило банкам затаиться после ситуации в США и прекратить выдачу кредитов с целью корректировки ставок две недели назад, как в большинстве регионов Казахстана цены на недвижимость стали катастрофически падать. К примеру, если приличный дом в областном центре Жамбылского региона в июне стоил порядка 20–25 тысяч долларов, то сейчас его цена не превышает 8–10 тысяч долларов. Налицо настораживающая зависимость рынка жилья от банковской подпитки в виде ипотеки. В Алматы и Астане таких тенденций пока не наблюдается, однако и здесь рынок недвижимости сильно сдал за последний месяц.


– Банки стали более требовательно относиться к клиентам, которых мы к ним приводим, – говорит руководитель отдела продаж одного из агентств по недвижимости южной столицы Бектас Хусаинов. – Если раньше предварительное собеседование наших сотрудников с потенциальным покупателем жилья в девяноста процентах случаев давало положительную оценку банка, то теперь две трети запросов на ипотеку не удовлетворяются. Падают объемы продаж. Продавцы не хотят снижать цену, ожидая позитивных изменений, покупатели не могут купить, поскольку банки не хотят повторять ошибок западной ипотеки.


По мнению господина Хусаинова, если это продолжится больше трех месяцев, то снижение спроса неминуемо повлечет обвал на рынке недвижимости, подобный тому, что год назад наблюдался в Америке. И тогда банки либо начнут инвестировать экономику, что не менее рискованно, либо начнут давать кредиты subprime.


Артур Баливаров, www.liter.kz

и еще

Вести с полей .... с Казахстана

На счет ожиданий рынка.
Был летом в Казахстане в Алматы, до сдутия пузыря. Так вот, люди там на полном серьезе говорили, что цена 3-6000 за квадрат в зависимости от района города - адекватный ценник. И что есть цены за 10-20 тыс. за квадрат. И что нужно брать ипотечный кредит, вкладываться в жилье, а через 1 год продать и жить в шоколаде. Были конкретные примеры, как люди буквально из воздуха делали деньги. А число долларовых миллионеров там из-за роста недвижки просто росло каждым месяцем в геометрической прогрессии.
Людям я пытался объяснить, что деревья до Луны не вырастут, и что Алматы не может так дорожать, и что эта хрень лопнет. Но люди не верили. В итоге в августе приток денег на недвижку со стороны банков - сдулся. Потому что рейтинговые агентства пригрозили аннулировать их рейтинги облигационных займов - что поставило бы крест на всем финансовом рынке. И тоже вначале никто не верил, что рынок просядет. Думали 1-2 месяца пройдет, и все устаканится. Ну вот теперь только до всех дошло, что РН - это такой же рынок со всеми его законами. Последствия таковы, там ценник на жилье откатился на уровень начала 2005 года (1500-2000 метр) и продолжает падать. Стройки на 90% стоят, у СК нет денег. Ипотечники купившие жилье для спекуляций просто отказываются платить и банки загружаются бетонным недостроем по уши. Покупатели с живыми деньгами сидят и ждут падения до 1000 за метр, потому что такую цену гос-во назвало справедливой. Агенства по недвижимости растеряли по 80% от своего состава сотрудников, а толщина местной газеты КРЫША, где публикуют заявки на продажу превысила толщину БН.

И самое главное - те, кому предлагали миллион долларов за убитую хибару из-за клочка земли в центре - рвут волосы во всех местах, потому что жадность их сгубила. Они ведь верили в РОСТ и ждали, когда им предложат 2 МИЛЛИОНА долларов за 3-4 сотки земли и деревянный сгнивший сарай, именуемый домом.

эту тему не закроешь)

нейрону пох а чом песдеть лиш бы песдеть )))

солидный дядька, а ведет себя аки дрочер малолетний :D

я то молчу.
вы так задорно эммм спорили с друг дружкой
было весело почитать).
:D

Нейрон, я тебе в той ветке вопрос про правительство задавал, с которым ты каши не сваришь, раз уж ты поднял тему, потрудись ответить пож-ста

я к тому что это правительство отражает интересы только бизнеса причем криво и бестолково и горизонт подобного отражения крайне низок максимум лет на 5., а потом трава не расти.
им выгодно что бы продавались кв.м. как можно дороже, хотя это не коммерческая лавочка.
и при этом вкладываться в производство скажем строй материалов не хотят(а зачем и так деньги капают), ясно же что нужно наращивать объемы производства цемента, снижать себестоимость производства стройматериалов итп
+ в себестоимости кв.м имхо ощутимую часть составляют взятки тем же чиновникам всех уровней.
и вот ситуация которая обсуждалась в закрытой теме мне непонятна
деньги на социалку выделяются, а детсадики и социальное жилье строят за счет застройщика, то бишь за счет покупателей оставшихся квартир.
Где деньги Зин?(с)
может кто прояснит ситуацию?
Ибис не захотел.
польза то от чиновников какая?